Ипотека. Ипотечный
кредит
СОДЕРЖАНИЕ.
Введение. Экономическое и
юридическое содержание понятия
ипотеки....................................................... 2
Глава 1. Ипотечный кредит и
ипотечные банки............. 3
Глава 2. Договорные основы
ипотечного кредитования.. 9
Глава 3.Основные виды
ипотечного кредитования.......... 12
Глава 4. Проблемы ипотечного
кредитования в современной
России........................................................... 16
Глава 5. Органы регулирования
ипотечного бизнеса
в
России........................................................ 19
Заключение. Роль ипотечного
кредита в переходной
экономике..................................................... 22
Введение. Экономическое и
юридическое содержание
понятия ипотеки.
Ипотека - греко-латинский
термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства, в переводе с
древнегреческого - деревянный колышек, вбиваемый в землю для определения границ
участка - это разновидность имущественного
залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства
должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает
право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного
обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого
имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.
По юридическому содержанию
ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости
при его залоге. Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на
сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об
имущественном залоге :
- предмет залога остается в собственности и
владении залогодателя,
- в случае неудовлетворения по обязательству
кредитор получает право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени
ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование,
- должник, являющийся собственником имущества,
может заложить его несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении
претензий кредиторов ; право требовать продажи залога признается только за
первым залоговым кредитором,
- в случае недостатка средств, вырученных от
продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов, предусматривается
возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое
имущество должника.
По своему экономическому содержанию
ипотека выполняет следующие функции : механизма создания и привлечения
дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального
производства, дополнительного инструмента обеспечения оборота и
перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов
оборота (купли-продажи, приватизации ) юридически невозможно или экономически
нецелесообразно, создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного
капитала на основе закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также
институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Одно из главных преимуществ ипотечной
системы заключается в том, что она гарантирует несомненность юридически
значимых действий в отношении недвижимости. Ценность последней как объекта
залога объясняется ее высокой и обычно стабильной ценой с тенденцией к
повышению . С экономической точки зрения ипотека позволяет привлекать
дополнительные финансовые средства для поддержки и развития материального
производства, а также выступает в качестве инструмента обеспечения оборота имущественных
прав на объект в случае, когда другие формы передачи юридически или
экономически нецелесообразны.
Глава 1. Ипотечный кредит и ипотечные
банки.
Ипотечный кредит -
долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Возник в
рабовладельческом обществе как разновидность ростовщического кредита, получил
развитие при феодализме, но особенно ярко - при капитализме. Он позволяет
предпринимателям увеличить размеры производства, использования кредитов , а
землевладельцам - финансировать получение дополнительных участков земли. Срочность ипотечного кредита
определяется сроками возврата ссуды . Подтверждение возвратности - предоставлением заемщиком документов о его
платежеспособности. Подтверждением целевого
использования кредита является предоставление заемщиком документов об
использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на
приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство. Обеспечением кредита является залог
заемщиком недвижимого имущества, включая сооружаемое или приобретаемое за счет
кредита, имущественных прав на недвижимое имуществ, другого имущества и
имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут использоваться
в качестве залога. Характерно оставление заложенного имущества в руках
должника, допускается повторный залог с получением дополнительного кредита,
если цена имущества не исчерпана предыдущим закладом и должник имеет
экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.[1]
Процесс предоставления кредитными
институтами ипотечных кредитов и обслуживание выданных кредитов (сбор платежей)
происходят на первичном рынке. На вторичном рынке ипотечных
кредитов осуществляются продажа кредитором выданных им ипотечных кредитов
инвесторам, а также перепродажа этих кредитов одними инвесторами другим. Чтобы
быть проданными на вторичном рынке, ипотечные кредиты должны соответствовать
ряду стандартов, главные из которых - определенное соотношение между размером
кредита и стоимостью недвижимости, используемой в качестве залога ; наличие
гарантий юридической чистоты имущественный прав залогодателя на предмет залога.
Ипотечные кредиты в форме стандартизированных договоров ипотеки (закладных)
могут обращаться на вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный
кредит с правами на его обеспечение может быть продан целиком. Переуступка прав
по ипотеке в этом случае потребует государственной регистрации. Во-вторых,
ипотечные кредиты или долевые участия в них могут быть сгруппированы в пакеты,
называемые пулами, на основе которых возможен выпуск ценных бумаг (например,
ипотечных сертификатов, облигаций и т.д.), обладающих свободой оборота на
фондовом рынке. Поступления от заемщиков , выплачивающих ипотечные кредиты,
эмитент будет направлять инвесторам, купившим такие ценные бумаги. Одновременно
с этим эмитент ипотечной ценной бумаги предоставляет инвестору гарантии
своевременного возврата основного долга, процентов и т.д. в соответствии с
проспектом эмиссии.[2]
Таким образом, использование ипотечного кредитования дает возможность создания
многопорядкового фиктивного капитала на основе именных ценных бумаг.
Собственник имущества с фиксированной стоимостью может эмитировать первичные,
вторичные, третичные закладные, добиваясь при этом мультипликационного эффекта,
в результате которого величина фиктивного капитала может превышать цену
недвижимость, обеспечивающей средства. Увеличение объема привлеченных денежных
ресурсов позволяет изыскать средства для надежного страхования рисков
кредиторов, которое может производиться как напрямую компаниями, так и косвенно
(за счет использования ресурсов вторичного рынка закладных). Выплаты по
ипотечным облигациям обеспечены недвижимостью заемщиков по ипотечным кредитам,
ликвидность их растете за счет гарантий государства. Важнейшей предпосылкой
развития вторичного рынка закладных является стандартизация ипотечных кредитов,
что обеспечивает сортность ценных бумаг, которые покупают частные и юридические
лица, заинтересованные в сравнительно долгосрочном и стабильном доходе на
инвестиции. Задача вторичного рынка заключается в обеспечении постоянного
притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов, испытывающих
избыток кредитных ресурсов, в регионы , где наблюдается их дефицит. Описанные
выше преимущества могут быть реализованы только при наличии баланса
имущественных интересов сторон договора ипотеки, а также сохранении
залогодателем вещных прав собственности на объект залога, без чего по
действующему законодательству он сможет как собственник выпускать только первичные
закладные на свою недвижимость. В России вторичному рынку еще предстоит
превратиться в сложный механизм общенационального масштаба, в деятельности
которого будет вовлечено огромное число участников, включая ипотечные и
страховые компании, коммерческие банки, пенсионный фонд и др.[3]
В мире ипотечным кредитованием в основном
занимаются специализированные ипотечные банки - банки,
специализирующиеся на предоставлении долгосрочных ссуд под залог недвижимости ,
земли и строений. И отличает их не то, что их интересы сосредоточены в области кредитования под
залог земли и недвижимости, а то, что они подчиняются весьма специфическому
ипотечному праву. Главное требование, предъявляемое к таким банкам, - повышение надежности, и им законодательно
запрещается вести рискованные операции. В Германии за более чем двести лет
существования ипотечного права ни один ипотечный банк не разорился.
Требованиями устойчивости диктуется и увеличения размера минимального капитала
для таких банков. Для банка объективно кредит в виде земли или недвижимости
довольно привлекателен с точки зрения его дешевизны.
Чаще всего это ничего никому не стоит, кроме регистрационных сборов , которые
берет государство. Ипотечный кредит, как правило, недорог, маржа таких банков
невелика, а прибыль набирается за счет больших объемов размещенных кредитов.
Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты,но благодаря очень
высокой надежности размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым
спросом. Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса
ипотечного кредитования . За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания
кредита, т.е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих
дивидендов инвесторам , купившим займы, защита интересов инвестора в случае
возникновения споров по займам и т.д.Банкам, специализирующимся на ипотеке,
можно доверять, т.к. их недвижимость - якорь, который надежно держит их.[4]
Выгодность для банков и доступность для
заемщиков ипотечного кредита определяется также стоимостью кредитных ресурсов
для кредитора и долгосрочного кредита. Ресурсы ипотечных банков - собственные
накопления и ипотечные облигации -
долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и
приносящие твердый процент. Раньше подобные ценные бумаги назывались закладными
листами, которые заемщики продавали на рынке при посредстве тех же банков под
комиссионные . В мировой практике ипотека опирается в основном на 2 источника :
денежные накопления корпораций, населения (накопительные и сберегательные счета) и государства,
аккумулируемые на счетах кредитно-финансовых институтов , занимающихся
ипотечными операциями ( ипотечные, коммунальные и сберегательные банки,
строительные компании, ссудно-банковские ассоциации и др.) и эмиссия ценных
бумаг на сумму ипотечных кредитов (закладных). В России в настоящее время
основного источника кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и
межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока
колеблются от 140 до 210% в год, а с учетом процента издержек банка и риса -
170-260%. Поэтому банкам выгоднее заниматься межбанковскими кредитами, но
спекуляция кредитными ресурсами в условиях массового невозврата средств
становится рискованной операцией, и банки все больше обращаются к долгосрочному
кредитованию объектов с высокой обеспеченностью возврата средств, каким
является ипотека. В современных условиях ресурсы ипотечного рынка активно
используются для обновления и расширения производственных фондов
торгово-промышленных корпораций,
финансирования сельского хозяйства и жилищного строительства. Основным
источником ресурсов для ипотеки в современной России должны быть сбережения как
заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также
временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих
предприятий.[5]
Ипотечные банки впервые возникли в
Германии в 18 в. (Силезия, 1770 г.) и
оказывали поддержку крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств ипотечные банки
начали выпуск закладных - разновидности ипотечных облигаций. В начале 19 в.
деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи и
крестьянские хозяйства. Наибольшее развитие ипотечные банки получили на стадии
домонополистического капитализма в Германии. В настоящее время в ФРГ имеются 13
государственных и 25 частных ипотечных банков. В США федеральные земельные
банки были созданы в 1916 году в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд
фермерам под залог их земель. Во Франции крупнейший земельный банк ( Credit
founcier de France) и его филиал ( Contoire des entrepreneurs) предоставляют
ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное
строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и
долгосрочных ипотечных ссуд от 3 до 20 лет. В Канаде ипотечные банки -
традиционный вид кредитных институтов, занимаются они главным образом
кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные
ценные бумаги государства и корпораций. Важнейшим объектом их деятельности было
кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственного
строительства, а впоследствии - жилищного строительства.
В России первый банк,
который по характеру своей деятельности
являлся учреждением ипотечного кредита, был создан в 1754 году при Елизавете
Петровне. Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в
Государственный заемный банк, просуществовал до конца 50х годов 19 века и
положил начало формированию системы кредитования граждан под залог недвижимого
имущества.В начале семидесятых годов прошлого века в России было создано 11
акционерных земельных банков. Государственный крестьянский поземельный банк (
создан в 1882 году ) ссужал крестьян деньгами для выкупа у помещиков земли на
срок до 34,5 лет. За 1883-1895 годы банк
выдал 15 тыс. ссуд на сумму 82 млрд. рублей, продал и купил 2,4 млн. десятин
земли, а за 1886-1905 годы - выдал ссуд на 410 млрд. руб. Государственный дворянский земельный банк (
создан в 1885 году) занимался поддержкой помещичьего землевладения путем выдачи
дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в размере 60% стоимости имений. В 1887
году этот банк выдал ссуд на 69 млрд. рублей, в 1890 - на 600 млрд. рублей.
Первая мировая война вызвала спад в деятельности ипотечных банков, а после 1917
года они были ликвидированы. [6]
С 1992 года в России снова реально
существуют ипотечные банки, а многие коммерческие банки организовали в своем
составе ипотечные отделения. Только в Москве ежемесячно риэлтерские и
финансовые компании в сотрудничестве с банками предоставляют более 300 кредитов
на приобретение жилья. Вполне реально получение ссуды в привязке к валюте под
большие проценты на срок от 1 года до 5 лет. Среди банков, которые
предоставляют долгосрочные кредиты - Менатеп, МББ, “Нижегородский кредит”,
Нижегородский земельный межрегиональный банк, Акционерный Восточно-Сибирский
коммерческий банк, Санкт-Петербургский Ипотечный банк. Некоторые (например,
Ипотечный Акционерный банк) являются членами Межведомственной комиссии по
реализации Государственной программы “Жилище”, американской Ассоциации
Ипотечных банков. В 1996 году Ипотечный Акционерный банк (ИАБ) успешно завершил
вторую эмиссию именных и привилегированных акций, в результате уставной фонд вырос до 7,5 млрд.
рублей и позволило банку выйти по этому показателю в число крупнейших
коммерческих банков страны. Функционирует 5 филиалов в городах России,
накапливается региональный опыт. За 2 года существования банк приобрел почти
50000 акционеров - физических лиц и 200-юридических лиц, среди которых
крупнейшие строительные организации России. [7]
Процесс становления ипотечных банков сложен
и неоднозначен . Этого и следовало ожидать ,
принимая во внимание сложную экономическую ситуацию в стране - дефицит
кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции, процентные
ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющего
числа населения, отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы
регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков. В
современных условиях ипотечный кредит в своей классической форме предоставлялся
не всеми ипотечными банками. Некоторые из них практикуют ряд схем, которые
можно назвать “квазиипотечными”. Например, компания по торговле недвижимостью
покупает у клиента за бесценок квартиру в собственность и выдает ему кредита в
размере 50-60% от ее оценочной стоимости по высшей рыночной ставке. Если
заемщик погашает кредит в установленные сроки, квартира продается ему в
собственность по той же минимальной цене, при непогашении - остается в
собственности у компании. При этом владелец квартиры не имеет серьезных
юридических гарантий возврата своей недвижимости. Другой вариант - продажа
квартир в рассрочку без перехода права собственности до полного погашения
кредита ( в случае денежных затруднений заемщик не может продать квартиру,
чтобы расплатиться с кредитором, как при договоре ипотеки). Несмотря на это,
многие кредитные учреждения все же приступили к реальному ипотечному кредитованию граждан.[8].
Российские банки нашли пути разрешения двух самых серьезных проблем -
кредитного риска и риска процентной ставки. Допустимый уровень кредитного риска
достигается через гарантию от
работодателя заемщика или на основе использования договоров об аренде
жилья с правом выкупа. Понятно, что такие договора преследуют интересы банка, а
подписанные контракты содержат жесткие условия в случае невыполнения
обязательств. Что касается риска процентной ставки, то банки могут обезопасить себя
через использование переменных ставок или индексирование кредита ( с привязкой
к курсу доллара, с двойными процентными ставками и отсрочками платежа,
построенными на использовании ставок по межбанковским кредитам, с
фиксированными ставками процента и индексированием оставшейся суммы в
соответствии с изменением минимальной зарплаты). Банки России организуют
муниципальные жилищные займы, аккумулируя денежные средства населения для
кредитования строительства и покупки жилья через продажу жилищных сертификатов,
а также других ценных и причисленных к ним бумаг. Это может стать началом
развития нормального вторичного рынка закладных как по жилому, так и по
нежилому фонду недвижимости.
Чтобы развитие шло цивилизованным путем, для
банков, которые занимаются кредитованием под залог, в особенности - ипотекой,
важны не только квалифицированные специалисты по ипотеке , но и рыночная инфраструктура,
обеспечивающая ее ( подрядчики. риэлторы, оценщики, страховщики. В США, где
ипотечное кредитование получило наибольшее развитие , сложилась система
инфраструктуры ипотечного кредитования, представленная агентствами по торговле
недвижимостью, осуществляющими поиск потенциальных заемщиков, ипотечными
банками, выдающими кредиты гражданам ;страховые компании, страхующие недвижимое
имущество и чистоту титула на собственность ; кредитными агентствами,
поставляющие информацию о кредитоспособности клиентов ; компаниями,
специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежей по
ссуде. Страховые компании являются одним
из активных участников ипотечного бизнеса. Страховщики призваны создать такие
условия, чтобы банки, дающие кредит по линии ипотеки, и заемщики были защищены.
Ни один кредит не связан столь тесно со страхованием ( страхование жизни,
несчастных случаев , недвижимости , ипотечной задолженности, чистоты титула,
ответственности юриста и оценщика ).[9] Один
из важных элементов ипотечного кредитования - оценка, она присутствует на
различных стадиях ( оценка недвижимости, передаваемой банку в качестве
обеспечения кредита, оценка при выпуске ипотечных закладных и облигаций и т.д.)
[10]
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с
залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом
оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его
нормативной цены. Одна из главных проблем оценки залоговой стоимости
недвижимости - определение ее методики. Недостаток отечественной методики - она
базируется на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, не
учитываются рентообразующие возможности, структура спроса и предложения,
экономическая состоятельность окружающей социально-демографической среды,
конкурентных отношений и т.п., что определяет смехотворно низкие нормативные
цены (в 1993 году официальная стоимость 1 га земли составляла 35 тыс. руб., а
продавались участки в 15 соток за 50-90 тыс. долларов ) . Нельзя также и
механически тиражировать зарубежные методы опытного моделирования и
прогнозирования рыночной цены земель разного типа, т.к. в России, в отличие от
стран Запада, нет ни надежной и устойчивой экономической системы, ни
накопленной за длительный период исходной статистической информации,
позволяющей рассчитать стоимость с малой погрешностью. Выход заключается в
конструировании конъюктуры общего земельного рынка путем разработки состава его
первичных локальных рыночных структур, исходя из тенденций , процессов и
показателей экономической ситуации на микро-, мезо - и макроуровне. [11]В
настоящее время есть практика заключения трехсторонних договоров между банком,
оценщиком и риэлтерской фирмой, что позволяет уже на начальной стадии
кредитования проработать проблему его ликвидности, процент рыночной стоимости,
за который объективно может быть продан объект. Разрабатывается специальная система
защиты потребителей оценочных услуг, страхование договоров оценки. Успехи банка
зависят от состава внешней среды - законодательства, политики федеральных и
местных властей, доходов населения. Поэтому ипотечным банкам необходимо
стратегическое партнерство с властями, промышленностью, населением. Открытость
банка, ясность его политики, регулярные контакты с общественностью и прессой -
важная часть его работы.
Глава 2. Договорные основы ипотечного
кредитования.
Характерная черта классической ипотеки -
высокая сбалансированность имущественных
интересов сторон. В общей форме
разнонаправленность имущественных интересов субъектов отношений ипотеки
заключается в следующем :
- залогодатели заинтересованы в максимизации
объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости
заложенной недвижимости ;
- банкиры-кредиторы заинтересованы в
обеспечении возвратности ссудных ресурсов и максимизации доходности по
операциям ипотечного кредитования ;
- общество в лице государства заинтересовано в
разумной капитализации национального недвижимого имущества и обеспечении его
оборотоспособности, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным
капиталами, в неинфляционных механизмах поддержки производства, в пополнении
доходной части бюджета, в т.ч.. при помощи методов налоговой ипотеки.
Основными документами, определяющими
взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный
договор и договор о залоге (ипотеке). Фактически это долговременная программа согласованных
усилий кредитора и получателя средств по достижению взаимовыгодных интересов,
подразумевающая свободу принятия решений с учетом меняющейся ситуации. Для
кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их
возвратность, гарантированные надежным обеспечением - недвижимостью. Для
заемщика-залогодателя - практически единственная возможность получить недорогой
долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своей недвижимости.
В кредитном договоре
определяются : цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и
погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и
периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика,
условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого
использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный
возврат ссуды , размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора,
другие условия по соглашению кредитора и заемщика.[12]
В договоре об ипотеке должны
быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок
исполнения обязательств, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется
в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для
идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть
указаны право, в силу которого имущество , являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием
его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока
исполнения. Кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, если в
договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю
сумм, причитающихся ему : в возмещение убытков и/ или в качестве штрафа, пени,
неустойки вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства, в виде
процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,
предусмотренных основным обязательством или федеральным законом, в возмещение
расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество , а также
расходов по его реализации. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться
передача предмета залога кредитору по основному обязательству или третьим
лицам, ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию имуществом
, заложенным по договору об ипотеке.[13]
Залог, предусматриваемый у
нас законом или договором, представляет собой способ обеспечения обязательств,
при котором кредитор-залогодержатель приобретает преимущественное право в
случае неисполнения обязательства должника получить удовлетворение за счет
объекта залога за изъятиями, установленными законом. По договору об ипотеке
может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в пункте 1
статьи 130 Гражданского кодекса РФ , которое принадлежит залогодателю на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое
зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим Указом.
Здания, в т.ч. жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно
связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся. Не
допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного
имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с
федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и
индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого
приватизация запрещена. На имущество, находящееся в общей совместной
собственности без определения доли каждого из собственников в праве
собственности, в т.ч. квартиры и нежилые помещения в жилых домах, ипотека может
быть установлена при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия
на это всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить
свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других
собственников. [14]При
предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может
быть предусмотрено обеспечение обязательств квартирами, незавершенным
строительством вместе с залогом для него материалов и оборудования ,
принадлежащих залогодателю. При обращении взыскания на индивидуальные жилые
дома, квартиры в многоквартирных домах, проживающие в них собственники, члены
их семей и другие лица не подлежат выселению ( если договор об ипотеке был
заключен не в обеспечение кредита на построение индивидуального жилого дома или
приобретение квартиры ). В западных странах традиционно широко практикуется
кредитование под залог сельскохозяйственных земель , осуществляемого через
систему специальных ипотек и банков (земельных , сельскохозяйственных,
аграрных) .[15]
В современных законодательствах западных
стран права и обязанности сторон по договору ипотеки
трактуются однообразно. Залогодатель обязан : страховать предмет ипотеки,
принимать меры для его сохранности, сообщать все последующим залогодержателя
сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки, уведомлять
залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения. Залогодержатель имеет
право проверять по документам и фактически наличие , состояние и условия
хранения предмета ипотеки.Залогодатель вправе использовать , завещать,
извлекать плоды и доходы из заложенного имущества, а с разрешения кредитора по
обеспеченному ипотекой обязательству -
продавать , дарить , обменивать, вносить в качестве вклада в
хозяйственное товарищество. Залогодатель обязан поддерживать имущество,
заложенное по договору об ипотеке , в исправном состоянии, производить текущий
и капитальный ремонт, нести расходы по его содержанию до момента прекращения
ипотеки. Инвестор , вкладывающий деньги в землю или недвижимость, должен иметь
правовую уверенность в том, кто конкретно является собственником , как и в
каком случае отношения собственности могут быть изменены, в том как может
использоваться участок земли или недвижимость.[16]
Необходимо остановиться на праве,
регулирующем порядок взыскания. Ипотека призвана
обеспечить интересы кредитора, если заемщик не может или не хочет выплачивать
по кредиту. Если приходится переносить взыскание на объект залога, т.е.
использовать ипотеку для того, чтобы путем продажи залога получить долг,
необходимо определить законодательно процедуру возбуждения судебного дела и
публичных торгов для продажи недвижимости по решению суда. Прекращение прав на
недвижимое имущество возможно согласно закону или договору. В некоторых странах
предусматривается еще один вариант - за давностью. По закону залоговое право на
недвижимое имущество прекращается в том случае, если требования кредитора
удовлетворены за счет заложенного имущества путем его принудительной продажи
или принудительного управления. Если вырученная сумма недостаточна, кредитор
имеет право удовлетворить свое требование за счет оставшегося имущества
должника в общем порядке. Существуют 2 вида процедур реализации залогового
права - судебная( принудительная ипотека - подтверждение за кредитором права на
имущество, принудительный аукцион - передача прав собственности на недвижимость
покупателю и удовлетворение за счет выручки требований кредитора,
принудительное управление - предоставление возможности кредиторам удовлетворять
свои требования путем эксплуатации недвижимости) и административная ( публикация объявлений о
продаже заложенного имущества и проведение торгов).
Глава 3. Основные виды ипотечного
кредитования.
Можно разделить 2 вида ипотечного
кредитования : кредитование под залог недвижимости , главным образом - жилья, и
кредитование под землю.
Во всем мире ипотечное кредитование
развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищной
программы. В качестве основной функции ипотечного бизнеса это , с
одной стороны, способствует решения ряда социальных и экономических проблем
страны и прежде всего - проблемы обеспечения жильем. С другой стороны,
снижается инфляция, оттягиваются временно свободные денежные средства граждан и
предприятий.[17]
События последнего времени со всей
очевидностью свидетельствуют о том, что в таком важном секторе экономики, как
жилищный, наметились серьезные изменения. Поскольку финансирование
строительства жилья из федерального бюджета практически прекратилось, за
исключением некоторых социально значимых программ, то застройка будет
осуществляться за счет средств предприятий из физических лиц. Основная
проблема - в деньгах. За последний год
наблюдается активный рост личных сбережений граждан, но что такое один миллион
на человека, если речи идет о строительстве дома ? Кроме того, гражданин
России, приобретающий жилье , платит до 30 % налогов, теряя свои законные
квадратные метры, что заставляет продавца и покупателя уходить от закона при
оформлении сделки, а дальше в игру включается преступный мир... Строительство
жилья полностью за счет собственных средств подавляющему числу людей
недоступно. Сегодня, когда система бюджетного финансирования жилищного
строительства рухнула, россияне стали понимать, что надежды на бесплатное жилье
иллюзорны, и нужно рассчитывать на свои силы и поддержку ипотечного банка.
Миллионы людей приобретают жилище с помощью ипотеки, получая в банке кредит под
залог недвижимости. Ипотека становится
не просто этапом в укреплении в России рыночных отношений, а создает
возможность иметь достойное жилье, и этим способствует становлению среднего класса в расслоенном
российском обществе.
Уже в конце 90х годов стали ясны основные
контуры системы ипотечного кредитования жилищного строительства
и меры по началу практического ее
воплощения. Юридические лица, участвующие в процессе жилищного кредитования -
застройщик-инвестор(организация , осуществляющая инвестиции в сферу жилищного
строительства), генеральный подрядчик(осуществляет весь комплекс
строительно-монтажный работ под ключ), подрядные организации, участвующие в
строительном цикле, другие юридические лица, приобретающие недвижимость в
жилищной сфере. Кредитование жилищного строительства производится при условии
отвода застройщику в установленном порядке земельного участка и наличия
разрешения соответствующих органов на строительство жилья в рамках предусмотренных
проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ,
сроков и стоимости строительства. В качестве гарантии (поручительства погашения
предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование для
юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а
также другого банка, страховой компании и других юридических лиц, а для
физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой компании и
других физических лиц. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило,
превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или
стоимости приобретаемого жилья, зафиксированного в закладной, при условии
вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде
субсидий из бюджетов или от предприятия).Выдача строительного кредита
осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику
по частям, соответствующим стоимости законченных этапов строительно-монтажных
работ. Банк вправе осуществлять финансирование работ путем поэтапного
авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. . В
процессе финансирования строительства банк осуществляет инспекцию этапов работ,
контроль за целевым расходованием денежных средств, соблюдением стоимости и
графика строительства.[18]
К настоящему времени отечественные
коммерческие банки и риэлтерские фирмы разработали ряд схем кредитования
строительства и приобретения жилья, относительно успешно применяемые на
практике. При этом основные усилия направлены на решение следующих проблем : 1)
обеспечение должной кредитной обоснованности сделок и защиты прав их участников
, 2) превращение операций в финансово выгодные для участников, 3) гарантия
соответствия сделок действующим правилам и инструкциям, регулирующим
коммерческую и банковскую деятельность и отвечающим требованиям бухгалтерского
учета. Решение этих проблем в большинстве случаев слабо состыкуется, в силу
чего выработанные схемы довольно сложны, сопряжены с немалыми дополнительными
расходами участников сделки и клиентов.
При кредитовании
строительства(реконструкции) или приобретения жилья банком могут
предоставляться 3 вида жилищных кредитов
: 1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим
и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее
жилищное строительство (земельный кредит), 2) краткосрочный кредит на
строительство (реконструкцию) жилья , предоставляемый юридическим и физическим
лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит) , 3)
долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для
приобретения жилья.[19] В
современной практике некоторые банки предлагают так называемую краткосрочную
ипотеку - на срок не выше одного года, в крайнем случае до двух. Это жесткая,
социально неблагоприятная и не очень выгодная для банков система кредитования,
т.к. нередки нарушения, невозвраты кредитов , и должник может лишиться
заложенного жилья, поэтому этим пользуется очень узкий круг заемщиков. Но
предлагать такие схемы заставляет экономическая система и отсутствие
необходимого законодательства. Сложившаяся ситуация в России не способствует
развитию наиболее социально значимых форм залогового кредитования -
долгосрочных кредитов , а следовательно , и экономической стабилизации
общества. Это обусловлено рядом объективных причин : в стране многократно за
последние годы менялись налоговое законодательство и таможенные тарифы (банкам
сложно обеспечивать рентабельность вложений ), риск кредитования увеличивается
из-за отсутствия отработанной судебной процедуры по взысканию залога и
эффективного механизма исполнения соответствующих судебных решений, общая
нестабильность экономической ситуации в стране вынуждает банки принимать только
быстрореализуемый, обеспеченный твердой валютой залог, что значительно сужает
базу залогового кредитования. Один из самых перспективных проектов - семейные
накопительные счета. В условиях отсутствия т.н. кредитных историй, которые
имеет каждый заемщик на Западе, такие счета - хорошая проверка надежности и
платежеспособности будущего клиента, заинтересованного в получении ипотечного
кредита. Такой кредит может быть выдан при уплате 30% стоимости будущего жилья
. Эти деньги аккумулируются на семейном накопительном счетах, не меньше чем через год вкладчик получает
прав на получение ипотечного кредита по льготным ставкам до 10 лет. ).[20]
Будущая система жилищного финансирования
должна быть призвана выполнять основные
функции : 1) обеспечение мобильности средств на финансирование строительства и
покупки жилья, 2) предоставление обслуживания и рефинансирование кредита, 3)
осуществление финансирования инвестора. С учетом имеющегося мирового опыта
можно выделить 2 принципа приема модели организации системы жилищного
кредитования :
1. Модель депозитного
института ( сберегательный банк аккумулирует средства на цели ипотечного
кредитования через вклады и контрактные сбережения ; предоставляет ипотечные
займы и обслуживает их , собирая регулярные платежи в счет погашения кредитов ;
ведет счета , работает с должниками, выступает в роли инвестора, формируя за
счет кредитов инвестиционный портфель).
2. Модель ипотечной компании (
ипотечная компания вклады напрямую не привлекает - начальные операции
финансируются за счет собственного капитала и срочных займов; выдает ипотечные кредиты, обслуживает их,
однако, выдав заем, они продают его третьему лицу - инвестору - и вырученные
средства снова пускают в оборот. Прибыль их складывается из сборов за
предоставления и обслуживания кредитов). [21]
Гораздо сложнее ситуация с оформлением
в качестве залога земли. В последнее время банкиры и чиновники в
один голос заявляют, что нормальное развитие экономической реформы в России
невозможно без проведения реформы земельной. И прежде всего без этого
невозможно развитие ипотечного кредитования, а значит, блокируется привлечение
недорогих заемных средств предприятиями и фермерами, владеющими землей. Для
ипотечного кредитования большое значение имеет надежная и достоверная
документация по земельным участкам : их точный обмер, наличие кадастровых и
поземельных книг. При этом важно заранее разработать принципы регистрации
земельных участков с тем, чтобы любое заинтересованное лицо имело возможность
быстро и за невысокую плату получить достоверную информацию по тому или иному
земельному участку. Согласно международным правилам, залог земли и объектов
недвижимости должен быть зарегистрирован в поземельной книге по месту их
нахождения . Ипотечный кредит можно оформить только тогда, если в поземельной
книге отражаются не только права,но и претензии на каждый участок земли, а
также порядок преимущества этих прав. Скажем, если во Франции банк кредитовал
предприятие под залог его недвижимого имущества и оформил договор как ипотеку,
а предприятие оказалось несостоятельным должником, преимущественным правом
взыскания долга с предприятия будут обладать его работники. Но в РФ не
существует ни правового регламента, ни соответствующей практики документального
оформления залога. Еще одна задача - объективная дифференциация пространств
земельного рынка по реальным предпосылкам и условиям его формирования и
развития ( состав и степень соответствия рыночным отношениям, производственный
потенциал конкретного землепотребляющего вида деятельности). Кроме поземельной
книги, должен существовать и земельный кадастр с конкретным описанием каждого
земельного участка. Первое условие для его составления - точный обмер каждого
участка. Общий состав рынка земли определяется хозяйственным назначением
финансирования в таких показателях, как количество осуществляемых за
определенный период сделок, сумма площадей реализуемых земельных участков и
объем произведенных операций в денежном выражении, определяемых , в свою
очередь, степенью конкурентоспособности этой сферы деятельности, оценка которой
осуществляется в сопоставлении со средними межотраслевыми показателями. Для
рынка сельскохозяйственных земель - уровень развития производства , потенциал
АПК, степень его сбалансированности по внутренним и внешним условиям. Для рынка
участков под жилищную застройку , строительство промышленных объектов,
транспортных коммуникаций и др. - уровень развития производственной базы
соответствующих видов производственно-предпринимательской деятельности.
Необходимо проведение четкой широкомасштабной территориальной классификации земельных
владений - выделение участков, которые в силу коммерческого и
предпринимательского риска нецелесообразно сдавать и принимать в залог.
Отсутствие законодательства об ипотечном кредитовании, сложная процедура
регистрации сделок с залогом земли создают серьезные проблемы на пути
дальнейшего развития кредитной системы в России .
Глава 4. Проблемы ипотечного
кредитования
в современной России.
Ситуация, сложившаяся в России с залогом
недвижимости, и конкретные примеры приспособления к ней российских банков и
кредиторов позволяют очертить круг проблем в области ипотеки, требующих
скорейшего разрешения.
1. Важным для формирования ипотечных
отношений является установление реальных гарантий соблюдения договорных
условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Со
стороны залогодателя должен выступать лишь реальный собственник недвижимости .
Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с
различным статусом собственности и установлением законодательно-разрешительного
порядка изменения категорий. При определении залогодержателя встает вопрос о
системе ипотечных учреждений. С нашей точки зрения, в этой ситуации нужно
опираться на опыт осуществления ипотеки в западных странах, законодательно
предоставляющих право кредитования под залог недвижимости и государственным
(федеральным), и коммерческим банкам, и иным кредитным организациям. Требуется
также государственный контроль за осуществлением ипотеки коммерческими
кредитными учреждениями . Особое внимание нужно уделить законодательной
отработке процедуры принудительного отчуждения залога в пользу кредитора в
случае непогашения кредита - обращения взыскания. Следует создать систему
страхования и индексации ипотечных кредитов. Существенную роль здесь может
сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли при
непосредственном участии Центробанка, финансируемое из фондов, образуемых за
счет поступлений от земельного налога. В то же время необходимо обеспечить и
защиту прав должников и собственников, что содействовало бы развитию ипотеки в
России. Вместе с тем односторонняя защита заемщика означает увеличение риска
для кредитора, который будет компенсировать его повышением процентной ставки по
кредиту. Реально защитить интересы как заемщика, так и кредитора может только
четкое и сбалансированное законодательство.
2. Одна из актуальных проблем современного
российского ипотечного кредитования - обеспечение разумной сбалансированности
интересов участников ипотеки. Значительную роль здесь может сыграть
государственное страхование ипотечного кредитования земли под залог ( при
непосредственном участии Центрального банка РФ ), финансируемое из фондов,
создаваемых за счет части поступлений от земельного налога.
3. Необходимо избегать противоречивости,
способствовать обеспечению системности законодательства о залоговом
кредитовании недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании,
жилье, земле, налогах и т.п. должны быть согласованы между собой и иметь единую
цель : предоставить возможность заемщику финансировать покупку недвижимости,
инвестиции в развитие производства и т.д., а кредитору - получать прибыль.
4. Ипотечное кредитование должно быть
доступно не только крупным потенциальным инвесторам - юридическим лицам, но и
широким массам населения - рядовым потребителям.
Необходимо подробно остановиться на
правовых аспектах развития ипотеки в
России. Ипотечный бизнес имеет общие правила для любой страны и специфические
для России. Отдельные структуры ипотечного бизнеса тоже имеют свою специфику
правил и процедурной деятельности . К сожалению, имеющаяся в России
законодательная база для осуществления ипотеки носит слишком общий характер,
отсутствует система подзаконных и нормативных актов, способная обеспечивать
стабильное регулирование отношений залогодателя и залогодержателя недвижимости.
В настоящее время основным источником залогового права в России являются Часть
1 Гражданского кодекса РФ 1994 г., а также Закон РФ “О залоге” 1992 г. в части,
не противоречащей положениям ГК. Теоретическая возможность ипотечного
кредитования стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР “О
собственности”. В 1991 году Президент РФ подписал несколько указов по вопросам
собственности на землю и землепользования, допускающих возможность ипотеки (
например, в указе Президента РФ от 27.12.97 “ О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в РСФСР “ крестьянским хозяйствам было
предоставлено право залога земли в банках, однако эта возможность практически
не могла быть реализована. Вступивший в силу весной 1992 года Закон РФ “ О
залоге” сделал ипотечное кредитование более реальным , но не нашел продолжения
в подзаконных актах и не получил конкретного механизма реализации. Закон РФ “Об
основах федеральной жилищной политики” 1992 года установил возможность залога
недвижимости в жилищной сфере.
В 1995 году при активном участии фонда
“Международный институт развития
правовой экономики “, учредителями которого являются Академия народного
хозяйства при правительстве РФ, Торгово-промышленная палата РФ и Гарвардский
университет,был разработан Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по
развитию ипотечного кредитования “ от 28.02.96 № 293, который и стал
фактической концептуальной базой не только данного законопроекта, но и всего
пакета проектов законов, регулирующих оборот имущественных прав на
недвижимость.[22]
Указ создает необходимую правовую базу для защиты интересов собственников
недвижимого имущества привлечения денежных средств в производственную сферу и
жилищное строительство. Подробно прописан в нем механизм предоставления и
получения жилищного кредита, регистрация прав на недвижимое имущество. Но
остаются на повестке дня не менее важные вопросы :система продажи заложенной
собственности кредитором - механизм исполнения решения суда, система реализации
и способы продажи недвижимости, возможность кредитора распоряжаться кредитными
договорами (вторичный рынок), не решен земельный вопрос (например, лицо,
арендующее землю под объектом своей собственности, уже не может воспользоваться
правом залога ).[23]
Безусловно, выход в свет Закона об ипотеке
будет способствовать ипотечному бизнесу, возможно, даст ему определенное
ускорение, особенно если это будет хороший закон. Опыт показывает, что новые
законы часто не только не решают действующие проблемы, но создают новые, а
вместо стимулирования деятельности глушат ее. Пока что законодательное
творчество Государственной Думы не вызывает особого оптимизма . Законопроект
“Об ипотеке (залоге недвижимости)” был принят в первом чтении Государственной
Думой РФ 19.07.95 г. и с тех пор неоднократно отклонялся. По времени нахождения
в Госдуме, а также по количеству зарегистрированных поправок (более 900) ,
проект федерального закона “ Об ипотеке” побил все рекорды, что говорит о
несоответствии концепции основного документа сущности регулируемого
правооотношения. В ходе длительного рассмотрения законопроект оторвался от
реалий отечественной и мировой экономической жизни, баланс в нем определенно
смещен в пользу залогодержателя. Проблемы законопроекта можно разделить на 2
группы : технологические (связанные со стремлением разработчиков законопроекта
охватить единой правовой нормой необъятный институт ипотеки и с неизбежным при
этом превышением допустимого уровня сложности и объема регулируемых правоотношений);
и концептуальные (несоответствие содержательной основы законопроекта сущности
тех конкретных хозяйственно-правовых отношений, которые он призван регулировать
, а также сложившемуся уровню правосознания и мышления большинства граждан
России). В принципе тех положений, которые имеются в действующем Законе о
залоге, достаточны для осуществления ипотечных операций. Закон об ипотеке
должен углубить и расширить некоторые из них с учетом специфики залога
недвижимости, определены права, ответственность залогодателя и залогодержателя
и основные принципы ипотечных сделок. Возможно, пока Госдума обсуждает закон об
ипотеке, необходимо принять дополнение к Закону о залоге и ввести необходимые
статьи в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.[24]
Развитие ипотечной индустрии во многом
зависит от гарантии права собственности, обеспеченной эффективной системой
регистрации этих прав. Важнейшей предпосылкой использования ипотечной формы
обеспечения кредита являются законодательные гарантии частной собственности на
землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Одной лишь декларации о
допущении частной собственности на землю и возможности ее залога недостаточно.
Требуется создание правового института, регламентирующего права собственности
на землю и недвижимое имущество, а также процедуру залога недвижимости. Чтобы
ипотека состоялась, нужна собственность на недвижимость, чтобы было что
закладывать. Закон о приватизации жилья стал необходимой базой для ипотеки.
Сегодня 53% жилищного фонда находится в частной
собственности. Существуют и другие собственности создания собственности,
которая подлежит залогу - акционирование и приватизация предприятий, например.
Нужен новый аппарат регистрации оборота недвижимости. Можно также поручить эту
функцию одной из действующих в России административных структур (возможно, на
базе проектно-инвентаризационных бюро).Разрабатывает и проектируется закон о
регистрации, где ориентируются на государственную регистрацию, и хотя
ответственность несет государство, возможно, что страховые компании получат
дополнительную поддержку.[25]
Должны быть развиты правовые нормы, связанные с арендой, обеспечивающие
инвестору возможность разорвать договор о сдаче в аренду жилого помещения или
сооружения в случае, если не выполняются условия аренды. Прибыль, на которую
рассчитывает инвестор, не должна облагаться такими налогами, чтобы терялся
всякий интерес к получению этой прибыли. Инвестор должен иметь и возможность
впоследствии продать участок земли, для чего необходим соответствующий рынок.
Важно, чтобы право на застройку выдавалось не конкретному лицу, а переходило
вместе с земельным участком. Инвестор должен иметь возможность свободно
выбирать банк, в который он обращается за кредитом. Кредитное право должно быть
разработано таким образом, чтобы у инвестора была возможность комбинировать
различные формы кредитования, а банк и заемщик могли свободно договориться, по
каким ставкам и какой схеме будет осуществляться погашение кредита .
Глава 5. Органы регулирования
ипотечного бизнеса
в России.
Ипотечный кредит подвержен государственному
регулированию, что вытекает из общей направленности повышения роли
денежно-кредитного регулирования экономического развития страны, которое включает
обеспечение ликвидности привлеченных средств в центральных банках , контроль за
объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и др. Опыт развитых и
развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах
(Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск) показывает, что ипотечный бизнес
имеет успех только там, где органы государственной власти обеспечивают банкам
выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской
деятельности и доступности кредитов для населения. Государство должно проводить
льготную налоговую политику в сфере жилищного залогового кредита, разработать
специальные программы, образовать необходимые государственные органы. Возможно
закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка,
выделяемые на жилищную ипотеку, либо ограничение размеров дивидендов для
банков, которым предоставляются лицензии на осуществление ипотечных операций.
Весьма актуальным является принятие законодательства, позволяющего создавать
частные ипотечные банки, которые выдавали бы ипотечные кредиты и осуществляли
их рефинансирование путем выпуска залоговых обязательств. Создание
соответствующей мировым стандартам и поддерживаемой государством системы
залогового и прежде всего ипотечного кредитования будет способствовать решению
проблем инвестирования промышленности, сельского хозяйства и жилищного сектора
в России , социально-экономической стабилизации общества.
Главные задачи органов
государственного управления в области ипотечного кредитования : 1) совершенствование
соответствующей законодательной базы ; 2) создание и развитие вторичного рынка
закладных, 3) мобилизация кредитных ресурсов, 4) эффективное сочетание и
распределение кредитных рисков, связанных с финансированием социально значимых
объектов, 5) унификация схем залогового кредитования и предоставление для
финансовых институтов необходимых государственных гарантий, 6) развитие системы
страхования залогового кредитования, 7)развертывание инфраструктуры по
предоставлению и обеспечению залогового кредита,8)регулирование риэлтерской
деятельности. [26]
Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости
является федеральным органом исполнительной власти, подчиненным непосредственно
Президенту РФ при решении вопросов, закрепленных за ним Конституцией. Комиссией
обеспечивается ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, в которых подлежат учету все данные государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [27]
Принято поставление Правительства РФ №1010
от 26.08.96 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию “, на
создание одного из элементов финансового механизма реализации федеральной
целевой программы “Свой дом” (постановление Правительства РФ № 753 от
27.07.97). Агентство создается в форме открытого акционерного общества, что
позволяет беспрепятственно привлекать внебюджетные ресурсы. При этом
государство полностью оплачивает первоначальный уставной капитал( 450 млрд.
рублей), а впоследствии сохраняет за собой контрольный пакет акций. В первый
год функционирования Агентства предполагается соотношение размера его уставного
фонда к объему долговых обязательств в форме ценных бумаг, обеспечивающих
ипотечный кредит, составит 1:5. С учетом того, что при получении кредита для
покупки жилья заемщик самостоятельно оплачивает не менее 30 % стоимости
недвижимости , каждый рубль государственных инвестиций, привлеченных в жилищную
сферу, дополнительно привлечет в нее около 7 рублей, что в абсолютном выражении
может составить выше 3 трлн. рублей. Участие в капитале Агентства Правительство
РФ осуществляет через национальный фонд жилищной реформы. Острейшая
необходимость привлечения внебюджетных денежных ресурсов в сфере долгосрочного
кредитования доступного жилья для населения определяет основные задачи, стоящие
перед Агентством :
- разработка и подготовка требований ,
стандартов, процедур по долгосрочному ипотечному кредитованию и заключению
договоров ипотеки для банков, намеренных сотрудничать с Агентством, определение
типов кредитования , способов поддержания ликвидности банков через
рефинансирования определенных типов ипотечного кредита, которые существенно
упорядочат отношения между субъектами рынка;
- приобретение у коммерческих банков
долгосрочного жилищного ипотечного кредита, удовлетворяющего потребностям
Агентства; скупая ипотечные займы , Агентство обеспечит быструю возвратность в
банк средств, что снимет проблему дефицита долгосрочных кредитных ресурсов.
- выпуск под гарантию государства ценных
бумаг, обеспечивающих приобретенные ипотечные кредиты, для привлечения и
размещения средств новых инвесторов,
- сотрудничество с Ассоциацией ипотечных
банков и другими организациями для повышения уровня квалификации специалистов в
области ипотечного кредитования;
- разработка финансовых инструментов,
способных обеспечить максимальную защиту интересов кредиторов и заемщиков,
которые будут предлагаться банкам в качестве наиболее предпочтительных.
Непосредственный контроль за деятельностью
Агентства предполагается производить через создаваемые наблюдательные системы,
в состав которых входят представители министерств и ведомств, крупнейших банков
и других организаций. Если эта задача получит повсеместное практическое
воплощение , государство в лице Агентства будет обладателем значительного числа
закладов, под которые будут выпускаться ценные бумаги, размещаемые среди
инвесторов.[28]
Действует Ассоциация Ипотечных банков в России. Ассоциация работников банков
оказывает и продолжает оказывать реальную практическую помощь становлению в
стране ипотечного бизнеса. Одна из основных задач деятельности Центра
ипотечного бизнеса в рамках АИБ - всестороннее содействие созданию единой
системы взаимодействия ипотечной инфраструктуры России : финансовой,
риэлтерской, оценочной, страховой, т.е. связанной со всеми сторонами ипотечного
бизнеса. Центр прилагает к этому все усилия : издается газета “Ипотека.
Финансирование будущего “, вышли в свет
7 книг “Принципы ипотечного кредитования в России “, отражающие основные
вопросы организации и технологии ипотечного бизнеса, а также книга “Ипотека в
России: вчера , сегодня, завтра” для широкого круга читателей.[29] Необходимо, чтобы каждый человек, который
обращается в банк за жилищным кредитом, потенциальный ссудозаемщик реально
представлял, что это такое, каковы его права и обязанности, верно рассчитывал
свои возможности, прежде всего финансовые .
Заключение. Роль ипотечного
кредита в
переходной экономике.
Ипотечное кредитование выступает существенным
фактором экономического и социального развития страны, его роль может быть
особенно заметна для страны в период выхода из экономического кризиса.
Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального
сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей
промышленности. Без использования ипотечного кредита затруднена реализация
построенных домов и квартир, нарушается непрерывность производства в
строительстве. Подъем строительства вызывает оживление в производстве
строительных и конструкционных материалов, машиностроении, деревообработке,
производстве электрооборудования и мебели, транспортной инфраструктуре и т.д.
Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства,
что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Во-вторых,
развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление
социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис ( развитие ипотечного кредитования
жилищного строительства, способствует
снижению показателей безработицы, а возможность приобрести доступное жилье для
людей со средним уровнем достатка способствует мобильности трудовых ресурсов,
улучшению психологического состояния, здоровья и продолжительности жизни
населения. Ипотека - реальный способ связать деньги населения, а значит -
антиинфляционная мера. [30]
Потребность в ипотеке становится все более насущной во
многих сферах народного хозяйства России, особенно в сельском хозяйстве и
жилищном строительстве. Именно в этих областях ощущается острый недостаток
денежных средств из-за резкого сокращения бюджетного финансирования, а также
дефицита денежных средств у сельскохозяйственных производителей и потенциальных
собственников жилья. Для создания рыночной экономики необходимо вовлечение
широких масс населения в производственно-предпринимательскую деятельность, что
предполагает приоритетное развитие таких форм кредитного инвестирования,
которые будут иметь не только срочный, платный и возвратный, но и массовый
характер. Чтобы нормально функционировала конкурентная рыночная среда, необходимо, чтобы предприятия имели
возможность приобрести основные фонды, и ипотека в этом случае помогает решить
эту задачу, не отвлекая из оборота предприятий огромные финансовые ресурсы,
необходимые для этого. Ипотека должна создать условия для крупных инвестиций в
производственный сектор экономики за счет коммерческого кредитования на значительные
суммы и длительные сроки. В условиях крайне низкой инвестиционной активности
ипотека как способ обеспечения кредита должна играть большую роль, узаконивая
эффективный способ обеспечения займов, который в отличие от поручительства и
гарантии почти не требует от заемщика-залогодателя дополнительных затрат,
повысить надежность и эффективность заема для кредитора-залогодержателя,
обеспечить при использовании ипотеки дополнительную защиту имеющих особую
социальную значимость интересов собственников таких категорий недвижимости, как
сельскохозяйственные земли, квартиры и индивидуальные жилые дома .
С П И С О К Л И Т Е Р А Т У Р Ы .
1. Положение о жилищных
кредитах. Утверждено Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180.
2. О дополнительных мерах по
развитию ипотечного кредитования. Указ Президента РФ от 28.02.96 № 293.
3. Беленький Ю. С ипотекой
больше проблем, чем решений. “Деловой мир”, 18-24 сентября 1994 г.
4. Бусов В. Проблемы
организации ипотечного бизнеса в России. “Деньги и кредит”, №2/96.
5.Евдокимов Ю.. Ипотека вне
закона ? “Экономика и жизнь”, № 11/95.
6. Иванов А.. Ипотечное кредитование - веяние времени.
Но многое предстоит еще сделать. “Экономика и жизнь”, № 16/96.
7.Ипотека - финансирование будущего. Деловой мир, 23
декабря, 1994
8. Малушина Н. Три условия для
ипотеки. “Экономика и жизнь”, №48/94.
9. Невинная И.Недвижимость - в
залог под кредит . “Российская газета”, 6.03.96.
10. Общая теория денег и
кредита . М., “Банки и биржи”, ЮНИТИ, 1995 .
11. Рябченко Л. Ипотечное
кредитование - проблемы и перспективы. “Деньги и кредит”, №3/97.
12. Смолянников А.. Ипотека :
кабала или сотрудничество ? “Экономика и жизнь”, № 7 /97.
13. Смолянников А. Ипотека :
теория через призму законотворчества. “Вопросы экономики, № 7/97.
14. Таранков В. Нестандартные
подходы Ипотечного Стандартбанка. “Деньги и кредит”, 4/94.
15. Халин Д., Юрков Д..
Пройдут годы, и скептики умолкнут. “Экономика и жизнь”, № 37/96.